Am Ende unserer gemeinsamen Bemühungen steht der Abschluss eines Kaufvertrages mit dem künftigen Eigentümer Ihrer Immobilie. Aber bevor wir mit Ihnen auf den Erfolg anstoßen können, gibt es noch Einiges zu tun.
Folgende Fragen müssen vor der Finalisierung geklärt werden:
- Notar: Wer sucht den Notar aus und bezahlt seine Dienstleistung? Welche Unterlagen benötigt er? Wer übernimmt die Besprechung mit ihm?
- Ausgestaltung und Aufsetzen des Kaufvertrags: Welche Leistungen umfasst der Kaufvertrag? Wird z. B. eine Einbauküche mitverkauft? Wie wird die Bezahlung geregelt? Welche Risiken sollten ausgeschlossen werden?
- Übergabeprotokoll: Wann erfolgt die Übergabe und welche Punkte umfasst das Protokoll?
Der Gang zum Notar
Der Notar hat die Aufgabe, den beiden Geschäftsparteien neutrale Rechtsberatung zukommen zu lassen und sie vor Schaden zu bewahren. Darüber hinaus fällt es in seinen Aufgabenbereich, den Vertrag aufzusetzen und die Änderungen am Grundbuch vorzunehmen. Die notarielle Beurkundung wird gesetzlich durch § 313b BGB vorgeschrieben. Zur Bezahlung der Beurkundungskosten ist nach §448 Abs. 2 BGB der Hauskäufer verpflichtet. Der Verkäufer übernimmt dafür die Tilgung eingetragener Grundschulden. Aufgrund dieser Verteilung kommt dem Käufer das Recht zu, den Notar auszuwählen. Er kann auf dieses Recht aber auch verzichten.
Die Vorbereitung der Vorbesprechung mit dem Notar nehmen Ihnen die Experten der immoPRO auf Wunsch ab. Dazu gehört es, Informationen zur Bonität des Käufers sowie gegebenenfalls eine Finanzierungsbestätigung seines Kreditinstituts einzuholen. Ferner sorgen wir dafür, dass alle für die Ausfertigung des Kaufvertrages nötigen Unterlagen vorliegen. Dazu gehören u. a.
- ein aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)
- Unterlagen zur Löschung im Grundbuch eingetragener und nicht zu übernehmender Rechte
- der Erbschein, sofern Sie im Grundbuch noch nicht als Eigentümer eingetragen sind
- eine notarielle Vollmacht, falls Sie die Immobilie im Auftrag des Eigentümers verkaufen
Nach erfolgter Vorbesprechung entwirft der Notar den Kaufvertrag, der beiden Parteien zur Prüfung zugeschickt wird. Auch bei dieser stehen wir Ihnen zur Seite. Änderungen können während des eigentlichen finalen Beurkundungstermins vorgenommen werden. Bei diesem Termin werden die Personalien der anwesenden Parteien festgehalten und die Urkunde durch den Notar verlesen. Danach wird der Vertrag unterzeichnet, notariell beglaubigt und somit rechtskräftig. Ohne zuvor vereinbarte Rücktrittsfristen oder Gründe ist der Vertrag damit bindend und der Notar hat nun den Auftrag, die Einträge im Grundbuch gemäß des Vertrages zu ändern. Die weiteren bürokratischen Schritte liegen im Aufgabenbereich des Notars. Die Transaktion endet für Sie als Verkäufer mit dem Erhalt einer Abschrift der Fälligkeitsmitteilung, mit der die Bezahlung durch den Käufer angefordert wird. Zum Abschluss bestätigen Sie dem Notar, dass der Verkaufspreis bei Ihnen eingegangen ist.
Ein Verkaufsabschluss mit Sicherheit
Ausgestaltung des Kaufvertrags
Ein Haus ist kein Fahrrad! Das bedeutet auch, dass der Kaufvertrag deutlich komplexer und umfangreicher ist. Dokumente von 30 Seiten sind keine Seltenheit. Um Ärgernisse zu vermeiden, sollten Sie dieses Dokument also keinesfalls ohne qualifizierten rechtlichen Beistand aufsetzen. Der Vertrag muss folgende Inhalte zwingend aufweisen:
- Angaben zu den Vertragsparteien
- Beschreibung des Vertragsgegenstands
- Kaufpreis und Zahlungstermin
- Zahlungsmodalitäten
- Datum des wirtschaftlichen Übergangs und der Übergabe der Immobilie
- Regelungen zur Gewährleistung (z. B. Rücktrittsrecht)
- Verzugszinsenregelung
- Besondere Vereinbarungen (Veräußerung von Möbelstücken, fällige Renovierungen etc.)
Damit die Transaktion erfolgreich verläuft, ist es wichtig, dass auf beiden Seiten Einigkeit über die Vertragsinhalte besteht. Alle Verabredungen, die während der Verhandlungen besprochen wurden, sollten Eingang in das Dokument finden, sonst haben sie keinen juristischen Bestand. Dabei ist darauf zu achten, dass mögliche Missverständnisse sowie solche Vereinbarungen ausgeschlossen werden, die im weiteren Verlauf zu Unstimmigkeiten und Verzögerungen führen. Solange der Vertrag nicht unterschrieben und notariell beglaubigt wurde, ist er nicht verpflichtend, d. h. der Käufer kann während dieser Phase von seinem Kaufvorhaben wieder zurücktreten.
Da wir in unserer Tätigkeit sowohl die Interessen von Immobilien-Verkäufern als auch die von -Käufern vertreten, kennen wir beide Seiten der Medaille: Wir sind in der Lage, Sie bei der notariellen Erstellung eines unterschriftsreifen Kaufvertrags zu beraten, der Ihre Interessen wahrt, ohne den Käufer zu benachteiligen und zu einer reibungslosen Abwicklung beizutragen. Zu einem erfolgreichen Hausverkauf gehören nämlich unbedingt zwei zufriedene Parteien!
Das Übergabeprotokoll
Zwar enthält der unterschriebene Kaufvertrag bereits einige Details zur etwaigen Übernahme bestimmter Einrichtungsgegenstände durch den Käufer, doch die genauen Modalitäten der Hausübergabe sind damit noch nicht geregelt. Das Übergabeprotokoll hat die Funktion, Einzelheiten der erfolgten Übergabe zu dokumentieren und Sie als Verkäufer gegen später erhobene Ansprüche abzusichern. Das Protokoll wird während der Schlüsselübergabe und der damit einhergehenden finalen Begehung der Räumlichkeiten vom Verkäufer erstellt – oder von der immoPRO, wenn wir diese Aufgabe für Sie übernehmen dürfen.
Das Übergabeprotokoll enthält u. a. folgende Punkte:
- Persönliche Daten der Vertragsparteien (Name, Anschrift und Geburtsdatum)
- Anschrift der Immobilie
- Bestandsaufnahme aller Räume, des enthaltenen Inventars und möglicher Schäden
- Bestandsaufnahme des Gartens/der Außenanlagen
- Auflistung des vom Käufer übernommenen Inventars (z. B. Einbauküche)
- Zählerstände für Strom, Wasser und Gas sowie bei Häusern mit Ölheizung Informationen über Restbestände von Öl und ihre Abrechnung
- Aufzählung aller vorhandenen Schlüssel
- Individuelle Vereinbarungen
- Liste aller Dokumente: u. a. Handwerkerrechnungen, Bedienungsanleitungen, Grundsteuerbescheide, Versicherungspolicen, Prüfbescheinigungen und Wartungsverträge, Baupläne, Grundrisse und statische Berechnungen
Das Übergabeprotokoll wird vom Käufer unterzeichnet und anschließend in dreifacher Ausfertigung ausgedruckt. Neben Verkäufer und Käufer erhalten auch die zuständigen Versorgungsbetriebe eine Kopie. Viele Menschen glauben, aus gegenseitiger Sympathie auf ein Übergabeprotokoll verzichten zu können, weil man sich im Falle eines Falles schon irgendwie einig wird. Unserer Erfahrung nach sollten Sie sich aber nicht auf Ihr Bauchgefühl oder mündliche Absprachen verlassen. Der Aufwand, der mit der Erstellung eines Übergabeprotokolls verbunden ist, ist nämlich nichts im Vergleich mit dem Ärger, der auf Sie zukommt, wenn Sie plötzlich mit Mängeln konfrontiert werden, über die Sie angeblich keine Auskunft gegeben haben. Vertrauen Sie den Immobilienprofis der immoPRO und überlassen Sie nichts dem Zufall!